내 자산이 생기면 내는 취득세 2 - 주택의 개념과 주택수 산정 - 부동산 세금 시리즈(4)

주택 수에 따라 취득세율이 달라지기 때문에 취득세에서 주택의 개념을 이해하고 취득세 세율을 판정할 때 보유 주택의 수가 몇 개인지 아는 것은 매우 중요하다. 

 

취득세 내에서도 이원적으로 운영이 되어서 주택 수에는 포함이 되지만 취득세는 내지 않는 이상한 식으로 개념을 분리해서 알고 있어야 하기 때문이다. 

 

분양권과 입주권, 주거용 오피스텔을 건별로 잘 생각해봐야한다. 

주택수를 산정할 때 다 포함이 된다는데 그러면 분양권 당첨되었을 때도 세금을 내는 건가? 또 그건 아니라고 하네. 

 

일단 법에 뭐라고 나와있는지 보자

지방세법 시행령 제28조의 4[주택 수의 산정방법(2020.08.12 신설)] ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권, 같은 조 제3호에 따른 주택분양권 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

→ ?? 나조차도 처음에는 이 시행령이 뭘 어떻게 하라고 하는지 잘 이해가 안됐다. 주택으로 보아서 취득세를 내는 대상은 아닌데 주택 수 산정에는 포함되는 신기한 논리! 잘 와닿지는 않는다. 

 

 

'20.8.12부터 법 적용이 바뀐 것인데, 그때부터 다주택자 중과 적용을 위한 주택수를 산정할 때 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔까지 포함하기 시작했다. 주택을 1채 보유하고 분양권 1개, 오피스텔을 주거용으로 신고해 주택분 재산세를 낸 경우에 취득세 계산할 때 3주택자로 보는 것이다. 그 전에는 1주택자였다.

 

나중에 집이 생길 권리인 분양권과 입주권도 취득세 중과를 적용할 때는 주택을 보유한 것으로 보겠다는 말이다. 

 

이렇게 되다보니 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔을 어떻게 볼 지 중요한데 하나씩 차근히 살펴보면 아래와 같다.

 

1. 주택분양권 

- 청약에 당첨되어서 분양을 계약할 때에는 취득세를 내지는 않는다 (나중에 분양 받을 수 있는 권리일 뿐 실제 주택이 아니므로, 취득세 대상이 되는 자산은 아님)

- 다만, 해당 주택이 완공되어 집에 들어가면서 잔금을 치루고 주택을 취득할 때에는 취득세 과세 대상이다

- 분양권이 1개 있는 상태에서 주택을 구입한다면 2주택자 기준으로 취득세 중과세율을 적용받게 된다

 

 2. 조합원입주권

- 조합원입주권 역시 입주권을 매매하는 것이 취득세 과세 대상은 아니다

- 조합원입주권으로 건축이 완공된 집을 들어가는 경우에는 유상취득이 아니라 원시취득이므로 취득세 대상이기는 하나, 취득세 중과대상인 유상취득에 해당하지 않는다

- 다만, 위 분양권과 마찬가지로 입주권이 1개 있는 상태에서 주택을 구입한다면 2주택 기준으로 취득세 중과세율을 적용받는다

 

3. 주거용 오피스텔

- 일단 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다

- 오피스텔 취득 시점에 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다

- 일반 주택과 마찬가지로 공시지가 1억원 이하 주거용 오피스텔은 주택 수와 중과세 대상에서 제외된다

 

※ 분양권은 건설사로부터 유상취득하는 것으로 보고, 입주권은 주택이 멸실된 후 새로 지어서 원시취득으로 간주. 이것도 신기한 차이점