돈암동 임장기_21.09.11

그 동안 시드가 없다는 핑계로 부동산 공부는 뒷전으로 하고 주식만 봤었는데, 부동산 가격이 올라가는 거 보면서, 또 정부가 하는 거 보면서 아직 시드가 부족하더라도 공부 해놔야 기회가 왔을 때 잡을 수 있을 것이라는 생각을 했다.
부린이도 아닌 부생아(부동산 신생아) 수준이라, 가서 제대로 봤다고 하기도 뭣하지만 기록에 의의를 두고 기록해본다.

그래서 당장 아파트를 매수하지 못할지라도 임장을 다니면서 공부할 수 있는 건 해보자는 생각으로 지난 주말 돈암동에 다녀왔다. 주변에서 길음뉴타운이 저평가되어있다고 추천해주셨는데, 너무 비싸서 길음뉴타운은 못가고 혹시라도 내가 실제로 전세끼고 매수할 수 있을 정도의 아파트가 있는 돈암동으로 약간 방향을 돌렸다. 호갱노노에서 갭 2억으로 필터링 걸어서 길음뉴타운 둘러보니까 조건에 맞는 아파트가 아예 안나와서 좀 더 주변 지역으로 확장해서 찾아봤더니 나온 돈암동.

출처: 호갱노노

원래가려고 했었던 길음뉴타운(길음동), 아직 나에게는 큰 금액이라 길음동 땅조차 밟지 못하고 돈암동/동소문동만 보고 옴 ㅎㅎ

아침에 집에서 출발해 근처 맛집을 찾아서 점심을 먹고 동네를 둘러봤다. 길음동 바로 밑인 돈암동 및 정릉동. 성신여대입구역(4호선 및 우이신설선)이 꽤나 가깝다. 다만 가장 좋은 호선으로 꼽히는 2호선이 근처에 없는 게 흠. 근무지가 역삼/선릉쪽이다보니 2호선을 생각하지 않을 수 없다. 역삼까지 가려면 4호선 타고 사당가서 갈아타고 출근해야 함.

출처: 호갱노노

그래도 성신여대입구역에서 역삼까지 환승 2회 40분, 환승 1회 45분이면 그렇게까지 최악은 아니다.

성신여대 입구역부터 걸어올라가봤는데, 약간 오르막이긴 하나 그 정도면 어렸을 때 살았던 성남 구시가지 비해서는 완전 양반. 큰 길을 따라 쭉 올라가보면 양쪽에 아파트가 보이고, 그 중에서 코오롱하늘채가 2016년에 지어져 비교적 제일 새 아파트입니다. 동네 자체는 조용하고 한적하니 너무 좋았다. 그리고 큰 도서관과 시네센터가 있는 것도 마음에 들었다.

부동산을 방문해도 무슨 말 해야할지 잘 몰라서 여태까지는 부동산에 들어가보지 않았는데, 이 날은 마음 굳게 먹고 부동산 문을 열어 방문.

위 지도에 보이는 주변 아파트들의 가장 작은 평수 가격 및 전세가율 등.(feat 호갱노노)
전세가율은 대략 40~60% 사이에 분포, 전세가율이 많이 높지 않아서 갭투자 하기 쉬운 동네는 아니지만 살기에 나쁘지 않을 것이란 생각이 들었다. 다만 갭이 3~4억이라서 가지고 있는 주식을 몽땅 다 팔아야 하는데, 이 또한 쉽지는 않다. 항상 고민이 되는 주제이다. 보유주식을 다 팔고 하나라도 무리해서 지금이라도 잡아야 하는지, 아니면 계속 시드를 모아야 하는지.

이 중 세대수도 많고, 너무 오래되지 않은 브라운스톤 돈암을 구경. 단지는 역시나 언덕 형태로 되어있다. 하지만 단지가 크고 동간 거리가 꽤나 넓은 점, 주차가 지하로 연결되어 단지 내에 차가 돌아다니지 않는 점, 넓은 발코니 등의 장점이 눈에 띄었다. 아파트에서 성신여대역도 충분히 걸어다닐만. 전체적으로 발코니가 넓고 방마다 발코니가 있어서 확장을 하면 면적이 넓어져서 좋고, 확장을 안했어도 발코니를 취향대로 충분히 꾸밀 수 있을 정도. 발코니 있으면 원형테이블과 의자 가져다 놓고 낮에는 홈카페, 밤에는 홈바로 활용하고 싶다.

25평짜리 매물을 둘러봤는데 갑작스런 방문 요청에도 도와주신 부동산 분들과 집주인 분들께 감사할 따름. 저층과 고층 모두 보았는데 고층은 심지어 입구 쪽이라 부엌의 뷰가 산뷰인 게 급 진심으로 눌러앉고 싶었다. 다만 아이가 셋이나 있는 집이었는데 짐이 너무 많고, 벽지나 화장실이 old-fashioned라 만약 그 집을 매매하고 전세주게 되면 공사는 필수일 듯 보였다. 저층의 집들은 이미 인테리어 공사는 완벽. 화이트톤으로 다들 깔끔하게 해놓으심. 그런데도 고층 집이 탐이 났다. 역시 고층이 로열층인데는 이유가 있는 법.

국토부에서 10년치 실거래가 자료를 다운받아서 엑셀로 정리해봤다. 처음하는 거라 요령이 없고 엑셀을 막 화려하게 할 줄 아는 것도 아니라서 시간이 좀 걸리긴 했지만, 정리해 놓고 보니 그냥 왠지 뿌듯.

돈암동 브라운스톤 59.99㎡의 거래 내역(2021년 기록은 8월 거래까지 반영)

10년 전 대비 2.5배가 오른 지금의 평균 가격. 가장 상승률이 높은 건 2020년이다. 2018년 이후로는 계속 10% 이상의 상승률을 기록. 집값이 무서운 기세로 올랐다. 계속 오르기는 했지만, 물가상승률 감안하면 당연히 어느 정도 오를 수 있는 정도로 오는 기간도 있고, 직장인 몇년치 연봉이 한꺼번에 올라버린 기간도 있다. 앞으로는 어떻게 될까?
최근 5년 간 폭발적으로 오를 만한 일이 돈암동 브라운스톤에 있었을까?