[건설/건자재]연간전망_by 현대차증권

내년 대선이 어떤 변곡점이 될 수도 있을 것 같고, 재건축을 하든 신규로 짓든 어쩼든 아파트는 항상 부족하고 공급이 필요하단 생각에 건설 산업 쪽에 투자를 했다. 최근 수익률은 그다지 좋지는 않으나 볕들 날 올거라고 생각함. 또 아직 무주택자로서 주택 가격 전망에 대한 자료도 볼 겸? 뭐 물론 주택가격은 어차피 우상향할 수 밖에 없다고 생각은 하지만.

 

첫 번째 살펴볼 자료는 현대차증권 김승준 연구원의 2022 건설/건자재 연간전망 자료

http://vip.mk.co.kr/newSt/news/news_view2.php?t_uid=6&c_uid=51732&sCode=12

[건설] Megatrend Series #36 - 2022년 상저하고

총 46페이지로 읽어볼만한 듯. 고생하셨을 애널리스트분께 감사 (발간일 2021.11.10)

2022년 건설/건자재는 상반기보다는 하반기에 좋을 것으로 예상하면서, 주택 가격(P)과 물량(Q) 모두 상승으로 예측, 인플레로 인한 비용의 증가는 건설 업종에도 부담을 줄 전망.

 

분양가상한제 규제 때문에 올해 하반기에 예정되어있던 분양 일정이 미뤄진 것들이 꽤 있다. 이런 애들이 내년 대선 이후 정책 변화를 통화 가격을 올려서 분양할 수 있다면 신규 분양 및 재건축 주택의 P와 Q는 대체적으로 상승할 전망. 공사가 안되니 당연히 건자재 업종도 못갔을 것. 

미분양이 역사적으로 낮은 수준이고, 수요는 많으나 공급이 없는 상태. 40년된 아파트가 아니라 새 아파트에 살고 싶은데 새 아파트는 많지 않아 계속 가격이 오른다. 

 

Ⅰ. 2021년 주택 시장 Review 

■ 2021 하반기 분양지표 부진: 분양가상한제 

주택에서 가장 중요한 지표는 인허가, 착공, 분양지표.. 그리고 국내 주택공급에서는 민간도급이 비중이 월등히 높음, 민간 공급에서 수익성은 매매가와 분양가로 판단, 리스크는 미분양으로 판단. 기대수익이 높고 리스크가 낮을수록 민간 공급 확대된다. 

 

하반기에 분양가상한제로 인해 분양이 지연되어 물량이 많지 않았음. 시장가격이 오름에 따라서 분양을 지연할수록 기대이익이 증가했기 때문. 착공을 했지만 분양을 지연하는 상황이 발생했다. 로또청약의 배경임

 

■ 둔촌주공: 매매가 상승보다 더딘 분양가 예시

하반기 가장 큰 분양단지 중 하나로 손 꼽혔던 둔촌주공 분양이 결국 내년으로 밀렸다. 그 이유를 이렇게 분석하고 있다. 재건축이 진행 중인 둔촌주공은 HUG의 고분양가관리항 있으며, 동시에 민간택지분양가상한제를 적용받음. 재건축조합원들이 분양가격에 만족하지 못해 분양을 미루고 있는 상황. HUG에서 제시한 평당 분양가와 인근 시세를 감안한 조합원 예상 분양가가 거의 1천만원 정도 차이가 난다고 함. 

 

■ 2021 주택 공공: 계획대비 부진

공공이 주택 공급에서 큰 비중을 차지하지는 않지만, LH의 비리 등으로 업무 추진에 속도가 나지 않는 상황

 

■ 2021 자재가격(원가) 상승

2021 가장 큰 특징은 자재가격의 상승. 철근, 콘크리트 파일 등 대부분의 자재 가격 상승. 임금 상승. 그나마 다행인 것은 건설사들고 주택 가격을 높여 이익률에 유의미한 하락은 없는 모습

 

 

Ⅱ. 2022년 주택 전망

■ 2022 주택매매가(P): 상승 (수요예측 실패, 공급 부족)

정부의 수요예측 실패와 부족한 공급으로 인해 가격이 내년 하반기에도 급격히 상승할 것. 금리 인상이나 대출 규제 등은 수요를 제한하긴하나 공급 부족으로 인해, 가격 상승을 막지는 못하고 가격 상승을 둔화시키는 정도에 그칠 것. 

가격 상승의 배경은 정부의 수요예측 실패에 따른 주택공급의 부진이다 → 매우 단정적인 어조로 선명하게 말하고 있다.

① 1인 가구 증가에 따른 가구 증가 예측의 실패

② 심리적 수요(신축 수요&투자 수요) 중 신축 수요에 대한 고려 부재

③ 전세 가격의 상승으로 매매전환 수요 발생

 

신규 공급의 부진과 매물 품귀 현상으로 호가가 가격이 되면서 주택 가격이 오히려 상승했다. 

매물이 부족한 이유는 1) 높은 양도소득세, 2)임대사업자 물량과 증여물량(임대사업자 8년, 증여 5년 동안 잠김), 3) 전매제한과 거주의무

■ 2022 주택착공(Q): 상저하고

■ 2022 주택 건축비용(C): 비용 상승에 따른 주택마진의 소폭 하락 예상

 

Ⅲ. 2022 시멘트 전망

착공부터 시멘트 사용 시점까지 1년 정도의 텀이 있으며, 유연탄 가격 상승과 환경 규제로 시멘트 가격이 올라갈 가능성 높음. 작년 하반기부터 주택착공면적이 증가하기 시작했으므로 2022년에는 시멘트 판매량 증가 예상

P 상승, Q 상승, C 하락 → 이렇게만 되면 시멘트업체에게는 천국이 아닌가! 다만, 유연탄 가격은 이미 많이 올라와있는 상황이고 내년에 서서히 하락할 것이라는 전망. 

 

Ⅳ. 2022 인테리어 전망

2022년 상반기에는 대선으로 인한 불확실성으로 인해 매매 거래 부진할 것 → 인테리어 수요 부진.

단 하반기에는 6월 계약갱신청구권 만료 및 불확실성 제거로 매매 증가할 것으로 예상

 

Ⅴ. Top Picks: 현대건설, 코오롱글로벌, 한샘

* 개별 종목 분석 부분은 생략